📝Déclarez chaque m² après restructuration… ou payez le prix !

Dans un contexte où la performance énergétique des bâtiments tertiaires devient un enjeu majeur, les opérations de restructuration jouent un rôle clé. Une restructuration consiste à modifier la configuration ou l’usage des espaces au sein d’une entité fonctionnelle, afin d’adapter le bâtiment aux nouveaux besoins des occupants ou aux évolutions de l’activité.

Dans le cadre du dispositif Éco Énergie Tertiaire, ces transformations ne sont pas seulement techniques : elles ont un impact direct sur les obligations réglementaires. En effet, chaque modification des surfaces ou de l’usage doit être correctement reflétée dans les déclarations annuelles, conformément aux prescriptions de l’arrêté du 10 avril 2020 (Table 4b).

👉 Cet article propose de décrypter ces obligations et d’illustrer, de manière concrète, la manière dont une restructuration doit être prise en compte pour rester en conformité tout en optimisant les objectifs de performance énergétique.

🔎 Restructuration = modification profonde de l’agencement, de l’usage ou de la répartition des surfaces d’un bâtiment déjà existant (≠ extension qui augmente la surface totale).

• Dans le cadre du décret Éco Énergie Tertiaire :

  • Les objectifs réglementaires sont attachés à une entité fonctionnelle (ex. un immeuble de bureaux ou une partie homogène d’activité).

  • Si l’usage ou la répartition interne change → il faut mettre à jour dans OPERAT les données surfaciques (m² par catégorie d’activité, sous-catégorie éventuelle, etc.).

  • Cela permet qu’OPERAT applique les bons objectifs (car les référentiels diffèrent selon les usages : bureaux ≠ enseignement ≠ commerce).

  • On renseigne aussi les indicateurs d’intensité d’usage (ex. horaires d’occupation, densité de postes, etc.), car ces paramètres influencent les modulations d’objectifs.

🏢 Restructuration et mise à jour des surfaces

Contexte

• Surface totale d’une entité fonctionnelle : 5 000 m²

• Répartition initiale :

  • 3 000 m² → bureaux

  • 2 000 m² → salles de réunion

Restructuration

• Une partie de 1 000 m² de salles de réunion est transformée en bureaux.

• Nouvelle répartition :

  • 4 000 m² → bureaux

  • 1 000 m² → salles de réunion

Ce que demande la réglementation (Table 4b)

1. Sélection des catégories affectées par la restructuration :

   • Bureaux

   • Salles de réunion

2. Renseignement des nouvelles surfaces :

   • Bureaux : 4 000 m²

   • Salles de réunion : 1 000 m²

3. Mise à jour des indicateurs d’intensité d’usage si nécessaire (ex. occupation horaire, densité de postes).

🔑 Résultat

• Les données surfaciques et d’usage reflètent la nouvelle configuration réelle de l’entité fonctionnelle.

• Cela permet à OPERAT de calculer correctement l’objectif réglementaire conformément à l’arrêté du 10 avril 2020.

🏢 Exemple — Bureaux & Commerce

1) Contexte

• Surface totale : 10 000 m²

• Référentiels objectifs 2030 (hypothèse) :

  • Bureaux : 100 kWh/m²

  • Commerces : 250 kWh/m²

Situation initiale (avant restructuration)

• 8 000 m² → bureaux

• 2 000 m² → commerce

• Objectif moyen pondéré initial :
  $(8000\times 100)+(2000\times 250)$ / 10 000
  = (800 000 + 500 000) / 10 000 = 130 kWh/m²

2) Restructuration en 2024

• Transformation de 2 000 m² de bureaux en commerces.

• Réalité après travaux :

  • 6 000 m² bureaux

  • 4 000 m² commerce

3) Objectifs 2030 recalculés

✅ Cas A — Mise à jour faite (déclaration correcte)

Objectif = $(6000\times 100)+(4000\times 250)$ / 10 000

= (600 000 + 1 000 000) / 10 000 = 160 kWh/m²

❌ Cas B — Pas de mise à jour (oubli dans OPERAT)

Objectif = 130 kWh/m² (inchangé)

4) Consommation réelle 2024 (hypothèse)

• Mesure réelle = 180 kWh/m²

• Total conso = 1 800 000 kWh = 1 800 MWh

5) Comparatif des trajectoires

• Sans mise à jour : OPERAT attend que le site atteigne 130 kWh/m² → 1 300 MWh. Il faudrait réduire de 500 MWh (–27,8 %).

• Avec mise à jour : OPERAT ajuste à 160 kWh/m² → 1 600 MWh. Il ne reste que 200 MWh à économiser (–11,1 %).

• 👉 Ici, la mise à jour est clairement favorable car l’usage réel (plus énergivore, commerce) est mieux pris en compte.

🔑 Morale : chaque m² réaffecté compte — bien planifier vos restructurations peut rendre vos objectifs plus faciles à atteindre, légalement !

✅Planifier les évolutions des surfaces

• Avant toute restructuration, identifiez quelles surfaces seront modifiées et comment elles seront réaffectées aux différentes catégories d’usage (bureaux, commerce, stockage, salles de réunion…).

• Objectif : anticiper les conséquences sur les objectifs énergétiques et s’assurer que chaque réaffectation est conforme au réel usage futur.

• ⚡ Avantage légal : en planifiant correctement, vous pouvez réaliser les transformations qui réduisent naturellement l’objectif pondéré, tout en restant entièrement dans le cadre réglementaire.

• Bonne pratique : documenter chaque modification (plans, surfaces, usage, intensité) pour pouvoir justifier facilement la déclaration dans OPERAT.

🏢 Exemple

Contexte initial

• Surface totale : 5 000 m²

• Répartition initiale :

  • 3 000 m² → bureaux classiques (objectif 2030 : 100 kWh/m²)

  • 2 000 m² → open space flex (objectif 2030 : 120 kWh/m²)

• Objectif pondéré initial : 👉 (3000 × 100) + (2000 × 120) / 5000 = 108 kWh/m²

Restructuration planifiée

• 1 000 m² de bureaux classiques sont transformés en open space flex

• Nouvelle répartition :

  • 2 000 m² → bureaux classiques

  • 3 000 m² → open space flex

Action légale

• Mettre à jour les surfaces dans OPERAT (Table 4b)

• Mettre à jour l’intensité d’usage si occupation différente

Objectif recalculé après restructuration

👉 (2000 × 100) + (3000 × 120) / 5000 = 112 kWh/m²

• ⚡ Résultat : l’objectif pondéré augmente de 108 → 112 kWh/m², ce qui rend l’objectif plus facile à atteindre (consommation autorisée plus élevée).

🔑 Conclusion

• Le passage de bureaux classiques à open flex (plus énergivores) fait monter l’objectif réglementaire. En effet, l'objectif pondéré augmente de 108 → 112 kWh/m², donc la consommation autorisée est plus élevée.

• 👉 Planifier la restructuration permet d’anticiper cet impact favorable sur l’objectif.

✅ En résumé, à retenir : restructuration