🔨Détruire pour réduire ? Seule l’efficacité énergétique fait la vraie différence !

Dans le dispositif Éco Énergie Tertiaire, tout est question de suivi réel de la performance énergétique des entités fonctionnelles. Mais que se passe-t-il quand un bâtiment est détruit ou destiné à l’être ? Peut-on “réduire ses consommations” simplement en supprimant des surfaces ?

Ce texte officiel est dense, mais son message est clair : la démolition seule n’a qu’un impact limité. L’objectif relatif peut sembler atteint grâce à la baisse des surfaces, mais l’objectif absolu – celui qui sert réellement à la notation Éco Énergie Tertiaire – suit la configuration réelle des locaux et exige des améliorations concrètes de l’efficacité énergétique.

👉Dans cet article, nous allons décortiquer point par point ce mécanisme, avec des exemples chiffrés, pour que vous compreniez exactement ce qui compte et comment vos actions sur le bâti influencent vos résultats énergétiques. ⚡

🔹 1. Contexte 🏢

• Le dispositif Éco Énergie Tertiaire se base sur la notion d’entité fonctionnelle (ou établissement).

• Les entités assujetties sont évaluées dans leur configuration au 1er octobre 2019.

• Si un bâtiment ou une partie de bâtiment a été détruit avant cette date, il n’existe plus dans le patrimoine et ne compte plus dans l’évaluation de l’entité.

🔹 2. Objectifs 🎯

a) Objectif relatif (Crelat)

• Basé sur la consommation énergétique de référence (≥2010).

• Même si des bâtiments ont été détruits, la référence inclut les surfaces existantes à l’époque.

• La démolition peut réduire la consommation globale, donc aider à atteindre l’objectif relatif si la proportion d’usages spécifiques reste stable ou diminue*.

• ⚠️ Si les usages augmentent (densification), la destruction seule ne suffit pas : il faut améliorer la performance énergétique des surfaces restantes*.

* Pour comprendre : 

• Avant démolition :

  • Bureaux : 800 m² → 80 MWh

  • Salle serveurs : 200 m² → 100 MWh

  • Total : 180 MWh

• On détruit 400 m² de bureaux (peu énergivores) → reste : 400 m² bureaux + 200 m² serveurs

  • Consommation bureaux : 40 MWh

  • Salle serveurs : 100 MWh

  • Total après démolition : 140 MWh

✅ La consommation diminue, donc on se rapproche de l’objectif relatif, car la proportion des usages énergivores (serveurs) reste stable.

• Si au contraire on densifie ces 400 m² de bureaux avec du matériel énergivore → consommation bureaux : 60 MWh

  • Total : 160 MWh

  • 🔺 La baisse due à la démolition est presque annulée → il faudra améliorer l’efficacité énergétique pour atteindre l’objectif relatif

💡 En résumé :

La démolition peut aider à atteindre l’objectif relatif uniquement si les usages énergivores restants ne deviennent pas proportionnellement plus importants.

b) Objectif absolu (Cabs)

• Recalculé chaque année en fonction de la configuration et de l’exploitation réelle.

• Inclut les surfaces, les sous-catégories et les indicateurs d’intensité d’usage.

• La démolition n’a aucun impact direct : les bâtiments restants doivent réellement consommer moins par m² pour atteindre la cible.

• C’est cet objectif absolu qui sert de valeur cible pour la notation Éco Énergie Tertiaire (“valeur verte”).

🔹 3. Effet de la démolition 🏗️

• Relatif : la destruction peut sembler réduire la consommation et aider à atteindre l’objectif relatif.

• Absolu : la destruction ne change pas l’objectif ; les bâtiments restants doivent réellement consommer moins par m².

• Les objectifs sont suivis annuellement dans OPERAT, qui intègre extensions, restructurations et démolitions.

🔹 4. Principe de la “valeur verte” 🌱

• Le dispositif ne vise pas à créer des friches tertiaires.

• Maintenir des surfaces non utilisées baisse artificiellement le kWh/m²/an, mais va à l’encontre du principe de valeur verte et peut dégrader l’actif immobilier.

🔹 5. Contrôles et sanctions ⚖️

• Les services de l’État peuvent identifier les déclarations incohérentes ou artificielles.

• Une fausse déclaration est passible de sanctions légales :

  • Jusqu’à 2 ans de prison

  • 30 000 € d’amende

🔹 6. Mutualisation des résultats 🌐

• À l’échelle d’un patrimoine, un bâtiment détruit sort du calcul.

• L’atteinte des objectifs est appréciée individuellement pour chaque entité fonctionnelle.

🔹 7. Conclusion pratique ✅

1. La démolition seule peut aider à atteindre l’objectif relatif, mais ce n’est pas suffisant pour l’objectif absolu.

2. C’est l’objectif absolu qui compte vraiment pour la notation Éco Énergie Tertiaire.

3. Pour respecter le dispositif, il faut améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments restants, suivre les indicateurs OPERAT et garder en tête la valeur verte.

🏢 Situation initiale (2015 – référence)

• Surface totale : 10 000 m²

  • Bâtiment A : 6 000 m² → 1 200 MWh

  • Bâtiment B : 4 000 m² → 800 MWh

• Conso totale = 2 000 MWh/an

• Conso spécifique = 200 kWh/m²/an

👉 C’est la consommation de référence.

🎯 Objectifs

1. Objectif relatif (Crelat)

   • Réduction –40 % en 2030

   • Objectif = 2 000 × (1 – 40 %) = 1 200 MWh/an

   👉 Cet objectif reste figé, basé sur 2015, même si les surfaces changent.

2. Objectif absolu (Cabs)

   • Hypothèse : seuil fixé à 120 kWh/m²/an pour des bureaux.

   • En 2015 (10 000 m²) → 10 000 × 120 = 1 200 MWh/an

   • En 2022 (après destruction du bâtiment B) → 6 000 × 120 = 720 MWh/an

   👉 Cet objectif évolue avec la surface réellement exploitée.

🚧 Après destruction (2022)

• Ne reste que le Bâtiment A : 6 000 m²

• Consommation réelle = 1 200 MWh/an 

• Conso spécifique = 200 kWh/m²/an

📊 Résultats comparés

⚖️ Conclusion claire

La destruction seule ne permet pas d’être “bon” vis-à-vis du dispositif :

• ✔️ Ça peut suffire pour l’indicateur relatif

• ❌ Ça ne suffit pas pour l’indicateur absolu, qui est celui utilisé pour la notation Eco Energie Tertiaire (valeur verte)

En pratique → l’État a justement prévu ça pour éviter qu’un propriétaire “truque” ses résultats en laissant ou détruisant des surfaces au lieu d’améliorer l’efficacité énergétique.

⚙️ Ce qui est prévu par les textes

1. Objectif absolu mis à jour chaque année

   • Dans OPERAT, l’objectif absolu est recalculé automatiquement en fonction des surfaces et usages effectivement exploités.

   • Donc si tu détruis un bâtiment → il sort du patrimoine → l’objectif absolu baisse d’autant.

   • 👉 Impossible de “gonfler” artificiellement ton ratio en gardant des surfaces vides.

2. Principe de la “valeur verte”

   • Le dispositif vise à améliorer la performance énergétique réelle des m² exploités, pas à créer des friches.

   • Garder volontairement des bâtiments vides pour baisser ton kWh/m² serait contraire au principe de “valeur verte” → ton actif immobilier perd de la valeur.

3. Contrôles et sanctions

   • L’État (via les services compétents) peut vérifier la cohérence des données saisies sur OPERAT.

   • Une fausse déclaration (ex. : déclarer des surfaces comme exploitées alors qu’elles sont vides, ou oublier d’actualiser après démolition) est assimilée à une fraude.

   • Sanction prévue : article R. 441-6 du code pénal → jusqu’à 2 ans de prison et 30 000 € d’amende.

4. Mutualisation

   • Si tu mutualises les résultats (au niveau d’un parc immobilier), un bâtiment détruit sort du périmètre et ne compte plus.

   • Donc même dans une approche mutualisée, la démolition ne donne pas d’avantage artificiel.

✨ Résumé 

👉 L’État a prévu que la destruction d’un bâtiment n’aide pas vraiment :

• Ça peut améliorer l’objectif relatif, mais l’objectif absolu est recalculé en permanence → donc tu dois quand même améliorer l’efficacité énergétique des surfaces restantes.

Dans le dispositif Éco Énergie Tertiaire :

• Tu dois atteindre l’un OU l’autre objectif (relatif ou absolu).

• Mais dans la pratique :

  • Le relatif peut sembler atteint artificiellement grâce à une démolition,

  • 👉 C’est pour ça que l’État met en avant l’objectif absolu comme valeur cible commune à toute la catégorie d’activité.

  • C’est cet objectif absolu qui sert à la notation Eco Energie Tertiaire (la fameuse “valeur verte”).

⚖️ Donc 

• Relatif = indicateur historique → utile pour mesurer ta progression par rapport à ton passé.

• Absolu = indicateur de convergence → c’est lui qui fait foi à terme, parce qu’il met tous les bâtiments d’une même catégorie sur un pied d’égalité.

👉 En clair : oui, c’est l’absolu qui compte vraiment (et qui sera regardé lors des contrôles).
La démolition seule ne permet donc pas de “s’en sortir”.

L’absolu s’adapte aux indicateurs surfaciques et temporels (densité de postes, heures d’occupation, etc.). 👉 Le bon plan : bien déclarer tes usages réels sur OPERAT (si tu as un site avec forte densité ou horaires atypiques, ça peut ajuster ton objectif à la hausse).

🏢 Exemple : Bâtiment de bureaux de 5 000 m²

🔹 Situation de départ (2010 – année de référence)

• 500 postes de travail

• Conso de référence : 1 000 MWh (soit 200 kWh/m²/an)

• Objectif relatif à –40 % en 2030 : 600 MWh

✅ Cas 1 : Bonne gestion de la densification

• En 2022, on passe à 700 postes (+40 % de densité) sur la même surface.

• Conso réelle = 700 MWh (meilleure efficacité énergétique, on a limité la hausse malgré +200 postes).

👉 Relatif :

• Objectif = 600 MWh

• Réel = 700 MWh ❌ Pas atteint (encore trop haut).

👉 Absolu :

• OPERAT prend en compte la densité (indicateur d’usage plus fort).

• L’objectif absolu remonte à 750 MWh.

• Réel = 700 MWh ✅ Atteint !

Conclusion : parce qu’on a bien déclaré la densité, l’absolu a été ajusté → objectif atteint.

❌ Cas 2 : Mauvaise gestion de la densification

• Même évolution : 700 postes sur 5 000 m².

• Même conso réelle = 700 MWh.

• Mais la densité n’a pas été correctement déclarée sur OPERAT (resté à 500 postes).

👉 Relatif :

• Objectif = 600 MWh

• Réel = 700 MWh ❌ Pas atteint.

👉 Absolu :

• Resté figé sur la base des 500 postes → objectif absolu = 600 MWh.

• Réel = 700 MWh ❌ Pas atteint.

Conclusion : faute de mise à jour, le site apparaît en surconsommation, alors qu’en réalité il a amélioré son efficacité par poste.

💡 Moralité : la densité d’usage est un levier puissant. Si elle est bien déclarée, elle rehausse l’objectif absolu et peut sauver la conformité. Si elle est oubliée, elle pénalise lourdement.

• Dans le Cas 1, l’objectif absolu est recalibré à 750 MWh → conformité validée.

• Dans le Cas 2, l’oubli de mise à jour bloque la reconnaissance de l’amélioration.

✅ En résumé, à retenir : destruction

👉 En résumé :

• Relatif = figé à partir de la référence historique.

• Absolu = recalculé chaque année selon la surface/usage restant.

• Démolition = peut aider sur le relatif, mais jamais sur l’absolu.

🔹 A retenir : "objectif mobile" (absolu) vs "objectif figé" (relatif)

• Relatif = figé 🧱
  → Il est toujours calculé à partir de la conso de référence (avant démolition), même si des bâtiments disparaissent.
  → C’est comme si la photo de départ ne bougeait jamais.

• Absolu = mobile 🚗
  → Il s’adapte chaque année à la configuration réelle (surface, usages, démolitions, extensions).
  → C’est comme un compteur kilométrique qui recalcule en permanence en fonction de ce qui reste.