💶Décret tertiaire : Pourquoi investir 500 € dans un compteur peut vous éviter des dizaines de milliers d’euros de travaux

Les logements de fonction ne sont pas soumis au Décret Tertiaire, mais leur surface compte pour vérifier le seuil d’assujettissement (1000 m²). S’ils disposent d’un sous-comptage ou d’une répartition au tantième, leur consommation et leur surface sont exclues de la déclaration OPERAT. Sans sous-comptage, leur consommation est intégrée et répartie dans les autres usages (ex. : enseignement). Cela peut fausser l’analyse énergétique et rendre les objectifs plus difficiles à atteindre.
💡 Astuce : installer un sous-comptage permet d’exclure ces consommations non pilotables à moindre coût.

✅ Les logements de fonction sont-ils concernés par le Décret Tertiaire ?

🟠 Deux cas possibles selon le comptage énergétique :

1. Logements avec sous-comptage ou répartition au tantième

✅ Exclus de la déclaration OPERAT
❌ Ni leur surface, ni leur consommation ne sont déclarées.
✅ Leur surface compte pour le seuil d’assujettissement (1000 m²).

🧮 Exemple :

• Surface totale : 700 m² de collège + 400 m² de logement de fonction

• Sous-comptage en place pour le logement

• ✅ Le site est assujetti (total = 1100 m² > 1000 m²)

• ✅ Sur OPERAT, on déclare uniquement 700 m² et la consommation du collège

• ✅ La consommation du logement (non tertiaire) est exclue

2. Logements sans sous-comptage ni répartition au tantième

✅ Peuvent être intégrés à la déclaration OPERAT
✅ Leur surface et consommation sont réparties dans les autres usages (ex. : enseignement)
⚠️ Si la consommation du logement est élevée (chauffage, eau chaude, électroménager), elle fausse l’analyse du bâtiment et peut gonfler artificiellement la consommation à réduire.

🧮 Exemple :

• Surface totale : 750 m² de collège + 300 m² de logement de fonction (sans sous-comptage)

• Total = 1050 m² → assujetti

• Pas de séparation possible, donc on déclare :

  • ✅ 1050 m² répartis en catégories tertiaires (ex. 100 % enseignement)

  • ✅ Toute la consommation du site (y compris celle du logement)

📊 Exemple concret comparé – collège avec et sans plan de comptage

🏫 Situation de départ

• 800 m² de bâtiment pour l’enseignement (salles de classe, bureaux…)

• 300 m² de logement de fonction (logement du principal et du gardien)

• Consommation totale annuelle (électricité + gaz) : 150 000 kWh

➡️ Total de surface : 1100 m² → Le collège est assujetti (car > 1000 m²)

✅ Cas A – Avec plan de comptage (logements séparés)

• Le logement de fonction a un compteur d’énergie dédié.

• On connaît sa conso : 30 000 kWh.

• Donc on exclut les logements de la déclaration.

👉 Ce qu’on déclare sur OPERAT :

• Surface : 800 m²

• Consommation : 120 000 kWh

➡️ Pour atteindre l’objectif -40 % en 2030 :
Réduction à faire = 120 000 x 0,4 = 48 000 kWh
➡️ Objectif cible en 2030 : 72 000 kWh

❌ Cas B – Sans plan de comptage (tout mélangé)

• On ne peut pas isoler la conso du logement.

• On déclare donc tout ensemble.

👉 Ce qu’on déclare sur OPERAT :

• Surface : 1100 m²

• Consommation : 150 000 kWh

➡️ Pour atteindre l’objectif -40 % en 2030 :
Réduction à faire = 150 000 x 0,4 = 60 000 kWh
➡️ Objectif cible en 2030 : 90 000 kWh

🟥 Problème : le collège doit réduire plus, alors qu’une partie de cette conso vient du logement… qui n’est pas concerné par le décret.

❗ Pourquoi le cas B est moins favorable alors que l'objectif cible est plus élevé ?

➡️ Parce que même si l’objectif (90 000 kWh) est plus élevé, tu pars aussi de plus haut (150 000 kWh), donc :

👉 Tu dois réduire davantage :

• Réduction à faire dans le cas A : 48 000 kWh

• Réduction à faire dans le cas B : 60 000 kWh

👉 12 000 kWh de plus à économiser !

🧠 Et ce n’est pas tout…

➡️ Dans le cas B, tu dois faire des efforts de réduction sur une consommation que tu ne maîtrises pas (celle du logement de fonction) :

• Tu ne peux pas isoler ce qui vient du collège ou du logement

• Tu risques de faire des travaux inutiles (ou surdimensionnés)

• Tu risques de ne pas atteindre les objectifs, ce qui peut entraîner des sanctions ou un signalement

✅ Conclusion simple :

Même si le chiffre cible paraît plus élevé dans le cas B, tu dois faire plus d'efforts pour l’atteindre, et tu maîtrises moins bien la situation.

Pourquoi on ne maîtrise pas bien la consommation ?

1. On mélange deux usages très différents

• Le collège : usage tertiaire — salles de classe, bureaux, cantine.
  -> On peut agir dessus : isolation, éclairage LED, gestion du chauffage, ventilation, etc.

• Le logement de fonction : usage résidentiel — cuisine, électroménager, chauffage individuel, eau chaude, frigo, machines à laver.
  -> Ce sont des usages très différents, souvent liés au comportement des occupants.

2. Les actions pour réduire la consommation sont différentes

• Pour un collège, on peut mettre en place des mesures techniques (ex : optimiser chauffage, remplacer fenêtres, éclairage automatique).

• Pour un logement, la consommation dépend aussi des habitudes des occupants (ex : laisser la lumière allumée, utiliser beaucoup d’appareils électriques).

3. Sans compteur séparé, on ne sait pas quelle part de la consommation vient du logement

• La consommation globale regroupe tout : collège + logement.

• Impossible de voir précisément où se fait la dépense énergétique.

Exemple chiffré : collège avec logement de fonction

Données de départ

• Surface collège : 800 m²

• Surface logement : 300 m²

• Consommation totale (collège + logement) : 150 000 kWh/an

Cas 1 : Avec compteur séparé

• Consommation collège mesurée : 120 000 kWh

• Consommation logement mesurée : 30 000 kWh

Objectif décret : réduire de 40 % la consommation du collège
➡️ Objectif = 120 000 × 40 % = 48 000 kWh à économiser

Cas 2 : Sans compteur séparé

• Consommation totale déclarée = 150 000 kWh (pas possible de distinguer collège/logement)

Objectif décret : réduire de 40 % la consommation totale
➡️ Objectif = 150 000 × 40 % = 60 000 kWh à économiser

Pourquoi c’est problématique ?

• Dans le cas 1, tu sais que tu dois économiser 48 000 kWh sur des usages que tu maîtrises (le collège).

• Dans le cas 2, tu dois économiser 60 000 kWh, soit 12 000 kWh de plus, alors que 30 000 kWh correspondent à la consommation du logement, que tu ne peux pas maîtriser facilement (habitudes des occupants, usages domestiques…).

Conséquence

• Même si tu réduis à fond la conso du collège (120 000 - 48 000 = 72 000 kWh), la conso totale restera :

  72 000 kWh (collège) + 30 000 kWh (logement) = 102 000 kWh

• Or l’objectif est de descendre à :

  150 000 - 60 000 = 90 000 kWh

Bilan

• Tu restes à 102 000 kWh, soit 12 000 kWh au-dessus de l’objectif.

• Impossible donc d’atteindre l’objectif réglementaire, même en agissant à fond sur le collège.

Sans compteur séparé, tu es obligé de réduire une consommation que tu ne peux pas contrôler, ce qui rend l’atteinte des objectifs quasi impossible ou très coûteuse.

💡 Conseil : installe un petit compteur énergie sur les logements

Un simple compteur divisionnaire (élec ou gaz) permet de :

• Exclure les logements de la déclaration

• Alléger les objectifs de réduction

• Mieux cibler les travaux (éclairage, isolation, ventilation…)

🧮 Coût estimé : entre 300 et 1000 € par logement
💰 Retour sur investissement rapide : chaque kWh de moins à économiser = économies sur les travaux

Source : FAQ : A19 – Le cas des logements de fonction

Nous avons des logements de fonction dans la plupart de nos collèges. Est-ce que ces logements sont concernés par le Décret Tertiaire ?

Non, les logements de fonction d'établissement scolaire ne sont pas intégrés dans le dispositif mais leur surface est à prendre en considération pour déterminer l’assujettissement (1° du II de l'article R. 174-22 du CCH). 

Si ces logements disposent d’un sous comptage ou d’une répartition au tantième, ils sont à exclure de la déclaration (surface et consommation à exclure).

Si ces logements ne disposent pas de sous-comptage ni d’une répartition au tantième, ils peuvent être intégrés à la déclaration et leurs surfaces et consommations seront à répartir dans les autres sous-catégories du collège. 

Plusieurs activités peuvent être concernées par les logements de fonctions : préfecture avec le logement de fonction d'un préfet ou d'un sous-préfet, équipement sportif avec le logement du gardien, collège ou lycée avec logement du proviseur ou des logements de fonction, caserne de gendarmerie … Voici deux exemples : 

Exemple 1 : Un hôtel préfectoral composé de 450 m² de bureaux standards, de 450m² de zone d’accueil au public et de 150 m² de logement du préfet et ne disposant pas de sous-comptage pour le logement du préfet. 
L'hôtel préfectoral est assujetti au dispositif Eco Energie Tertiaire, puisque le total des surfaces considérées est de 1050 m², supérieur au seuil de 1000 m². N’ayant pas de sous-comptage pour le logement du préfet, il pourra être déclaré sur OPERAT la totalité de la consommation énergétique et une surface décomposée en (par exemple) 525m² de bureaux standard et 525m² de zone d’accueil au public.

Exemple 2 : Un ensemble de deux bâtiments sur la même unité foncière. Le premier accueille 700 m² pour l’enseignement secondaire et le second est un logement de fonction de 500m². Les deux bâtiments possèdent un sous-comptage permettant d’isoler les consommations de chaque bâtiment. 
L’ensemble est assujetti au dispositif Eco Energie Tertiaire puisque le total des surfaces considérées est de 1200 m², supérieur au seuil de 1000 m². Disposant de sous-comptages, il pourra être déclaré sur OPERAT seulement la consommation énergétique et la surface du premier bâtiment, soit 700m² en enseignement secondaire.

✅ En résumé, à retenir : logements de fonction