✍️Transactions immobilières : et si le décret tertiaire devenait le vrai notaire ?

Acheter, vendre ou louer un bâtiment tertiaire, ce n’est pas seulement une affaire de mètres carrés ou de loyers. Depuis l’entrée en vigueur du décret tertiaire, chaque transaction doit aussi tenir compte d’une obligation bien précise : la performance énergétique du bien.

Qui doit fournir quoi ? Quelle information est transmise à l’acquéreur ou au nouveau locataire ? Comment sont fixés (ou recalculés) les objectifs à atteindre ? Et que se passe-t-il si une activité cesse ?

Bref, comme sur Le Bon Coin, il faut savoir ce qu’on achète… et ce qu’on transmet.

👉 Dans cet article, on décrypte tout ça, exemples concrets à l’appui.

1. En cas de vente ou de changement de locataire

• Référence légale : Article L.174-1 II CCH.

• L’acte de vente ou le bail doit comporter une évaluation du respect des obligations de réduction énergétique.

• Cette évaluation est basée sur :

  • la dernière attestation numérique annuelle OPERAT (document officiel généré par la plateforme, qui prouve la trajectoire énergétique du site) ;

  • éventuellement, le plan d’actions (partage propriétaire/locataire, dit cadre de répartition des actions).

👉 Donc : lors d’une transaction, le vendeur/fournisseur ou bailleur doit fournir au repreneur cette attestation pour qu’il sache où en est le bâtiment par rapport à l’obligation.

2. Cas particulier des multi-occupations (plusieurs locataires dans un immeuble)

• La plateforme OPERAT permet d’agréger les données pour donner une vision globale à l’échelle du bâtiment ou de la structure.

• Cela permet d’éviter que chaque occupant transmette des morceaux incomplets lors d’une vente.

3. Objectifs pour le nouvel acquéreur / nouveau locataire

• OPERAT proposera une pré-identification automatique des objectifs (valeurs relatives et absolues) :

  • si l’activité reste la même : l’obligation continue sur la même trajectoire ;

  • si l’activité change (ex. bureaux transformés en commerce), OPERAT recalcule les objectifs conformément à R.174-24 CCH.

4. En cas de cessation d’activité

• Si une entité cesse son activité (ex. un locataire part définitivement, ou une société ferme) → obligation de déclarer sur OPERAT :

  • les consommations jusqu’à la date de cessation,

  • la date de fin d’activité.

• OPERAT calcule la consommation au prorata temporis (ex. janvier-août uniquement).

🏢 Exemple concret

👉 Cas pratique :

• Un immeuble de bureaux (2 000 m²) est occupé par une société A.

• La société A revend le bâtiment en juin 2026 à un investisseur B.

Étapes

1. Avant la vente :

   • La société A doit fournir au notaire la dernière attestation OPERAT (par ex. celle de 2025).

   • Dans l’acte de vente, ce document est annexé.

2. Évaluation :

   • On constate que l’immeuble a déjà réduit sa conso de 12 % par rapport à 2019, alors que l’objectif est -40 % d’ici 2030.

   • Le plan d’actions montre que la société A a prévu l’isolation et le remplacement de la GTB, mais ces travaux n’ont pas encore été faits.

3. Arrivée du nouveau propriétaire B :

   • OPERAT lui attribue automatiquement les mêmes objectifs de réduction restants (par ex. encore –28 % à réaliser d’ici 2030).

   • Si B change l’usage du bâtiment (ex. transforme une partie en hôtel), OPERAT recalcule de nouveaux objectifs.

4. Si l’ancien locataire A cesse son activité en juin 2026 (avant la vente) :

   • Il déclare sur OPERAT la conso de janvier à juin 2026,

   • OPERAT prorate cette consommation pour l’année entière.

👉 Résultat, le futur acquéreur B sait exactement :

• où en est le bâtiment,

• quel est son retard ou avance sur les obligations,

• quels travaux ou actions seront nécessaires pour atteindre les objectifs.

✅ Astuce stratégique

Si tu as une partie du bâtiment qui n’est pas pleinement utilisée ou peu occupée :

1. Lors de l'acquisition ou de la location du bâtiment, redéfinir légèrement l’usage de cette partie. Ex :

   • Salle de réunion → coworking léger / salle partagée

   • Zone peu utilisée → atelier ou espace technique

2. Renseigner ce changement sur OPERAT avant la clôture de l’année de consommation.

3. La plateforme recalculera les objectifs de réduction pour cette partie : ils seront souvent moins ambitieux, ce qui rend l’objectif global plus facile à atteindre.

⚠️ Important : le changement doit être réel et documentable, sinon c’est un risque de non-conformité. Il ne s’agit pas de tricher, mais de s’aligner sur l’usage réel du bâtiment.

🔄 Bâtiment tertiaire multi-zones

🏢 Bâtiment : 3 000 m², mix bureaux + salle de réunion + open-space + petite cafétéria

🎯 Objectif initial OPERAT : –40 % d’ici 2030 (consommation cible ≈ 150 kWh/m²/an)

🏢Situation actuelle

🔧 Astuce : ajustement de l’usage réel

1. 📅 Zone B (salle de réunion) → « coworking léger » 🏢💡

2. ☕ Zone D (cafétéria) → « stockage / archives » 📦

Raisonnement : ces usages ont moins de besoins énergétiques → objectifs recalculés par OPERAT.

✅Résultat 

✅ Impact concret

• Zone B : objectif → 96 → 128 kWh/m²/an (plus facile à atteindre)

• Zone D : objectif → 120 → 140 kWh/m²/an

• Objectif global du bâtiment moins contraignant, sans changer les consommations réelles des zones actives

💡 Leçon clé

• Alignement usage réel ↔ déclaration OPERAT = astuce légale pour atteindre les objectifs plus facilement

• Efforts concentrés sur zones énergivores

• Tout reste documenté et conforme

✅ En résumé, à retenir : changement de propriétaire ou de locataire

📌 1. Vente / Nouveau bail

• Fournir l’attestation OPERAT la plus récente

• Annexer à l’acte de vente ou au bail

📌 2. Base de l’évaluation

• Attestation numérique annuelle

  • éventuellement le plan d’actions (partage propriétaire / locataire)

📌 3. Multi-occupation

• OPERAT agrège les résultats

• Vision globale à l’échelle de l’immeuble

📌 4. Nouvel acquéreur

• Objectifs pré-identifiés automatiquement

• Recalcul si changement d’activité tertiaire

📌 5. Cessation d’activité

• Déclarer les consommations jusqu’à la date d’arrêt

• OPERAT calcule au prorata temporis