🧭Décret tertiaire : ne vous faites pas surprendre par l’évolution de vos surfaces ! 

L’assujettissement au dispositif Eco Énergie Tertiaire s’applique aux bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire dont la surface cumulée est supérieure ou égale à 1000 m². Cependant, certains bâtiments peuvent initialement ne pas être concernés, car leur surface tertiaire déclarée est inférieure à ce seuil.

Mais ce statut peut évoluer dans le temps : lorsque des travaux ou un changement d’usage interviennent (ex. : transformation de locaux industriels en bureaux), la surface dédiée aux activités tertiaires peut dépasser le seuil des 1000 m². Dans ce cas, le bâtiment devient assujetti à compter du changement, conformément au II de l’article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation.

⚠️ Point de vigilance

Les propriétaires ou exploitants doivent surveiller régulièrement l’évolution des affectations des surfaces dans leur patrimoine immobilier.
Même des réaménagements partiels (par exemple dans des copropriétés ou des ensembles multi-usages) peuvent entraîner un changement de statut réglementaire, rendant le bâtiment assujetti au dispositif en cours d’exploitation.

👉 Il est fortement recommandé de tenir à jour les surfaces tertiaires dans OPERAT, et d’anticiper les répercussions réglementaires en cas de transformation de locaux.

📊 Exemple chiffré concret

Un propriétaire détient un bâtiment de 1500 m², dont :

• 800 m² sont initialement utilisés comme entrepôt de produits non finis et non stockés sur plusieurs jours (non tertiaire, en flux tendu),

• 700 m² sont utilisés comme bureaux (tertiaire).

➡️ Situation initiale : Non assujetti (700 m² tertiaires < 1000 m²).

En 2023, il décide de transformer 400 m² de l'entrepôt en salle de réunion et espace de coworking (tertiaire).

• Nouvelle surface tertiaire : 700 m² + 400 m² = 1100 m²

➡️ Situation après transformation : Le bâtiment dépasse le seuil de 1000 m² de surface tertiaire → il devient assujetti au dispositif Eco Énergie Tertiaire à partir de la date de changement d’usage.

🧠 Répartition intelligente des activités : une stratégie de gestion pour optimiser l’assujettissement

🔎 Définition

La répartition intelligente des activités consiste à organiser spatialement les usages tertiaires au sein d’un patrimoine immobilier (ensemble de bâtiments ou sites) de manière à :

• Optimiser la gestion réglementaire,

• Limiter ou différer l’assujettissement de certains bâtiments,

• Mutualiser les actions d’efficacité énergétique.

🎯 Objectifs visés

1. Éviter le dépassement du seuil des 1000 m² tertiaires sur des bâtiments où cela n’est pas stratégique.

2. Concentrer les surfaces tertiaires sur des bâtiments déjà assujettis, pour limiter le nombre de bâtiments à suivre et déclarer dans la plateforme OPERAT.

3. Améliorer l'efficacité énergétique globale par la rationalisation des usages (éviter la dispersion des fonctions tertiaires dans des bâtiments peu performants).

🏢 Exemple concret – Gestionnaire multisite avec projet d’agrandissement

🧱 Contexte patrimonial

Un gestionnaire (collectivité, entreprise ou bailleur) dispose des bâtiments suivants :

• Bâtiment B1 : 900 m² – tertiaire (bureaux et salle de réunion)

• Bâtiment B2 : 1200 m² – tertiaire (déjà assujetti au dispositif Eco Énergie Tertiaire)

• Bâtiment B3 : 700 m² – tertiaire (non assujetti)

• Bâtiment B4 : 400 m² – entrepôt logistique (non tertiaire)

🏗️ Projet envisagé

Le gestionnaire prévoit d’agrandir le bâtiment B1 de 100 m² supplémentaires pour y installer une salle de formation.

➡️ Après travaux, la surface tertiaire de B1 passerait à 1000 m², franchissant ainsi le seuil réglementaire d’assujettissement au décret tertiaire.

⚠️ Conséquence réglementaire

Dès l’année de dépassement du seuil (soit l'année de mise en service de l'extension), le bâtiment B1 devient assujetti au dispositif Eco Énergie Tertiaire (article R.174-22 du CCH).

🧠 Stratégies de répartition intelligente pour optimiser la situation

🔁 Répartir les usages différemment

➡️ Créer la salle de formation dans le bâtiment B2, déjà assujetti.

• Avantages :

  • Le bâtiment B1 reste en dehors du champ du décret.

  • Le gestionnaire évite d’avoir un bâtiment supplémentaire à suivre dans OPERAT.

  • La mutualisation dans B2 (plus grand, plus performant) permet d’optimiser les consommations énergétiques.

• Conditions : accès, logistique et disponibilité des espaces dans B2.

Source FAQ : A1 – Q1 – Bâtiments concernés par le Décret Tertiaire

L’évolution des surfaces assujetties au cours du temps. Certains bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments peuvent ne pas être assujettis à l’entrée en vigueur du dispositif si le cumul des surfaces tertiaires est inférieur au seuil d’assujettissement (1000 m²). Ces derniers peuvent potentiellement être concerné par le dispositif lorsque la réaffectation de tout ou partie des locaux à des activités tertiaires leur fait dépasser le seuil d’assujettissement dans les cas prévus au II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation. (Voir Conseil - DC7 et précisément Q4/R4). 

✅ En résumé, a retenir : changement d'usage