🏢Décret tertiaire : les m² oubliés font exploser les kWh/m² !  

Dans la course à la performance énergétique, chaque kilowattheure compte. Mais chaque mètre carré aussi.

Trop souvent, les locaux tertiaires non exploités — vacants, en travaux ou désaffectés — sont laissés de côté dans les déclarations. Par oubli, par incertitude, ou pire : par stratégie. Pourtant, ces surfaces "inactives" peuvent avoir un impact très actif sur vos obligations : seuil d’assujettissement, consommation de référence, objectifs à atteindre… et conformité réglementaire.

Le décret tertiaire, lui, ne fait pas la différence entre un bureau occupé et un bureau en chantier. Et à l’heure où la pression monte sur les déclarations OPERAT, une mauvaise interprétation peut coûter cher : objectifs inatteignables, image dégradée, voire sanctions.

Alors comment gérer ces zones grises avec rigueur et méthode ? Comment reconstituer proprement la consommation de référence pour les surfaces inoccupées ? Et surtout, comment éviter l’erreur qui plombe votre trajectoire jusqu’en 2050 ?

Dans cet article, on fait le point — exemples chiffrés à l’appui — pour vous aider à ne pas transformer vos m² vides en pièges réglementaires.

➤ Assujettissement au décret tertiaire

• Les locaux tertiaires non exploités doivent malgré tout être pris en compte dans le calcul des 1 000 m² (seuil d’assujettissement).

• Cette règle s'applique même si ces locaux sont vacants ou en travaux, car l’objectif du décret est de couvrir l’ensemble du parc tertiaire existant.

➤ Locaux en restructuration ou en travaux

• Ce cas est précisément encadré par l’arrêté du 10 avril 2020, article 3, alinéa final :

  • Si un bâtiment est partiellement inoccupé, il est autorisé de reconstituer la consommation énergétique de référence pour les zones non exploitées.

  • Cette reconstitution s’effectue par extrapolation à partir des ratios de consommation (kWh/m²) des zones exploitées.

  • L’ensemble de ces éléments doivent être renseignés sur la plateforme OPERAT, avec justificatifs.

⚠️ Points de vigilance

1. Inclusion dans l’assiette d’assujettissement

   • Ne pas exclure les surfaces inoccupées temporairement : elles comptent dans les 1 000 m².

2. Reconstitution de la consommation de référence

   • Nécessite une approche rigoureuse et documentée : justifier les surfaces inoccupées, les ratios appliqués, la méthode de calcul.

   • Cela suppose une bonne connaissance technique des usages et des consommations sur les zones exploitées.

3. Traçabilité sur OPERAT

   • Tous les éléments de reconstitution doivent être exacts, cohérents et traçables sur la plateforme OPERAT.

   • En cas de contrôle, l’exploitant devra être en mesure de justifier les choix méthodologiques.

4. Temporalité des travaux

   • Plus les travaux s’étalent dans le temps, plus la complexité du suivi augmente.

   • Il peut être judicieux de réaliser une mise à jour annuelle des hypothèses en fonction de l’avancement du chantier.

5. Risque d’anomalies

   • Si les consommations des parties inoccupées sont anormalement élevées (chauffage résiduel, éclairage non coupé…), cela peut signaler un dysfonctionnement.

✅ Conclusion

Même non exploités temporairement, les locaux tertiaires :

• Comptent dans le seuil d’assujettissement,

• Doivent être intégrés dans les obligations de suivi,

• Nécessitent une reconstitution encadrée de leur consommation de référence,

• Imposent une transparence complète sur OPERAT.

❌ Cas d’erreur complète : oubli persistant des 1 000 m²

🔧 Contexte réel

• Surface totale réelle du bâtiment : 3 000 m²

• En 2019 :

  • 2 000 m² sont occupés

  • 1 000 m² sont en travaux (non exploités)

  • Consommation sur les 2 000 m² : 240 000 kWh → 120 kWh/m²

• En 2024 :

  • Tout le bâtiment est exploité (3 000 m²)

  • Consommation totale mesurée : 250 000 kWh

  • Mais l’exploitant continue de ne déclarer que 2 000 m²

📌 Déclaration 2019 (année de référence)

📌 Déclaration 2024

⚠️ Pourquoi c’est un échec ?

• L’exploitant n’a jamais ajusté ses données au périmètre réel du bâtiment.

• Il déclare une consommation bien trop élevée en kWh/m² en 2024 car il sous-déclare la surface.

• Résultat :

  • Objectif réglementaire non atteint malgré des efforts réels,

  • Risque de signalement automatique sur OPERAT,

  • Perte de crédibilité et d’aides potentielles,

  • Mauvaise image auprès des tiers.

✅ Ce qu’il aurait dû faire

✅ Conclusion

L’exemple montre qu’une mauvaise prise en compte des surfaces non exploitées peut conduire à une erreur durable dans la déclaration réglementaire, faussant :

• la consommation de référence,

• l'écart à l'objectif à atteindre,

• et au final, l’évaluation réelle des performances énergétiques.

Même si un bâtiment fait des efforts significatifs, il peut sembler en infraction simplement parce que ses données de départ sont incomplètes ou incorrectes.

🧭 Morale

On ne peut pas bien atteindre un objectif mal posé.

👉 Dans le cadre du décret tertiaire, la rigueur dans les déclarations initiales est aussi importante que les efforts de performance eux-mêmes.

• 🔍 Toujours déclarer la surface réelle du bâtiment, même si elle est partiellement inoccupée ou en travaux.

• 🧾 Reconstituer la consommation de référence de façon justifiée et traçable.

• 🧠 Documenter chaque hypothèse dès le départ sur OPERAT.

🎯 Un bon départ garantit un bon pilotage tout au long de la trajectoire énergétique.

Source : FAQ : A13 – Le cas des locaux tertiaires non exploités

Les locaux tertiaires non exploités sont-ils concernés par le décret tertiaire ?

De manière générale les locaux tertiaires non exploités doivent être pris en considération dans l’appréciation du seuil d’assujettissement, notamment au regard des dispositions fiscales qui les concernent et par ailleurs au regard de la crise du logement en France.

Cependant cette question concerne les deux grands cas de figure suivants :

- Les locaux tertiaires non exploités parce qu’ils font l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation de longue durée ;
- Les locaux tertiaires non exploités sur une longue période (hors contexte de travaux de rénovation) : locaux vacants ou locaux désaffectés.

Le cas des locaux tertiaires faisant l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation : 

Ce cas est explicitement pris en considération dans les dispositions réglementaires (Cf. dernier alinéa du I de l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020) qui précise : 
« En cas, d’inoccupation partielle des bâtiments, partie de bâtiments ou ensemble de bâtiments assujettis il est permis de reconstituer la consommation énergétique de référence par l’application des ratios de consommation d’énergie finale, exprimés en kWh/m², des parties exploitées aux parties non exploitées. Les éléments explicatifs de reconstitution d’une consommation énergétique de référence sont renseignés ou importés sur la plateforme numérique de recueil et de suivi. »

✅ En résumé, à retenir : Restructuration ou travaux de rénovation.

🧠 Bon réflexe :

« Si la surface existe, elle compte. Si elle n’est pas exploitée, on reconstitue. »