💬Décret Tertiaire : Ce petit logement planqué dans ton bâtiment peut te coûter cher sur OPERAT ! 

Quand un bâtiment tertiaire abrite aussi un logement — celui d’un préfet, d’un gardien ou d’un agent technique — la question revient souvent : faut-il compter ces surfaces et consommations dans OPERAT ? 🤔

Entre surface d’assujettissement et surface déclarée, la nuance est fine mais cruciale. Une mauvaise interprétation peut fausser tout ton suivi réglementaire… et te faire déclarer trop (ou pas assez) ! ⚖️

Dans cet article, on décrypte pas à pas les règles du jeu :

➡️ pourquoi ces logements sont considérés comme des activités non tertiaires accessoires,

➡️ quand les inclure (ou pas) dans la surface totale,

➡️ et comment gérer les cas sans sous comptage.

🎯 L’objectif : que tu saches exactement quoi déclarer, quoi exclure, et pourquoi.

🏢 1️⃣ De quoi parle-t-on ?

Le texte vise les « activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires » — c’est-à-dire des activités non directement tertiaires, mais étroitement liées au fonctionnement d’un bâtiment tertiaire.

🧩 Exemple :

• Le logement du préfet à l’intérieur d’une préfecture

• Le logement du gardien d’un stade ou d’une salle de spectacle ➡️ Ces logements ne sont pas du tertiaire pur, mais font partie intégrante du site tertiaire.

📐 2️⃣ Pour évaluer si le bâtiment est assujetti à la réglementation (OPERAT / décret tertiaire)

👉 On compte les surfaces de ces logements/accessoires dans la surface totale du bâtiment.

💡 Autrement dit : elles pèsent dans le calcul qui détermine si le bâtiment dépasse les seuils (ex. 1 000 m²).

⚡ 3️⃣ Mais pour la déclaration énergétique (consommations)

🛑 Là, on ne déclare pas leurs consommations, ni leurs surfaces énergétiques.

➡️ Ces logements/accessoires sont exclus du suivi énergétique.

🧮 4️⃣ Cas pratique : pas de sous-comptage possible

Si 🔌 aucun compteur séparé n’existe (ou pas de répartition claire par tantièmes) 👉 alors on peut intégrer leurs consommations et surfaces dans la déclaration OPERAT.

⚙️ Dans ce cas, on les ventile dans d’autres sous-catégories du bâtiment tertiaire. (ex : logement du gardien → intégré dans la catégorie “bureaux” du complexe sportif)

📘 5️⃣ En résumé

🏛️ Exemple : une préfecture avec logement de fonction

📍 Données de départ

⚖️ 1️⃣ Étape 1 – Évaluer l’assujettissement au décret tertiaire

📏 Seuil réglementaire : 1 000 m²

➡️ On doit prendre en compte toutes les surfaces, y compris les activités non tertiaires accessoires.

👉 Calcul :

2 800 m² (tertiaire) + 200 m² (logement du préfet) = 3 000 m²

✅ Résultat : le bâtiment est assujetti au décret tertiaire (car > 1 000 m²).

🔌 2️⃣ Étape 2 – Déclaration des consommations sur OPERAT

⚡ Les consommations énergétiques (chauffage, électricité, ECS…) du logement du préfet sont en principe exclues de la déclaration.

➡️ On ne les déclare pas, même si elles ont servi à déterminer l’assujettissement.

Mais…

⚙️ 3️⃣ Cas particulier – Pas de sous comptage

🧾 Supposons que le bâtiment n’a qu’un seul compteur pour tout :

• Impossible de distinguer la part “bureaux” et la part “logement”.

Dans ce cas :

👉 Il est autorisé d’inclure le logement dans les consommations déclarées OPERAT.

👉 Et on ventile les 200 m² du logement dans une sous-catégorie tertiaire existante (par exemple “bureaux administratifs”).

📊 4️⃣ Résultat final

🧠 5️⃣ À retenir

• Le logement de fonction compte pour savoir si le bâtiment est soumis au décret 🏢

• Mais il ne compte pas dans la performance énergétique à suivre (sauf si pas de sous-compteur) ⚡

• Si tout est sur le même compteur → on peut tout déclarer ensemble, en restant cohérent avec la catégorie principale du bâtiment.

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✅ En résumé, à retenir : logement de fonction

Dans ce cas, les « activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires », notamment le logement de fonction intimement lié au fonctionnement du bâtiment tertiaire, sont à prendre en compte pour évaluer l’assujettissement à l’obligation. A titre d’exemple : le logement d’un préfet dans une préfecture, celui d’un gardien d’un équipement sportif ou d’une salle de spectacle, etc… sont des « activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires ». 
Si les surfaces sont bien à prendre en compte pour évaluer l’assujettissement, les consommations et surfaces énergétiques sont en revanches à exclure des déclarations. Dans le cas où il n'y a pas de sous comptage ni de répartition au tantième, il est permis d'intégrer surfaces et consommations énergétiques de ces activités accessoires à la déclaration. Pour se faire, l’assujetti pourra répartir les surfaces des activités accessoires dans autres sous-catégories du bâtiment. Pour des exemples, se référer à FAQ A19.